보증금 반환 합의서 양식을 무료 다운로드할 수 있습니다. 주택임대차보호법, 민법의 동시이행과 원상회복, 소송촉진 등에 관한 특례법, 한국주택금융공사와 주택도시보증공사 표준 절차를 반영해 임대인과 임차인 정보, 임대차 종료 사유, 보증금 반환 내역까지 표준 풀세트로 구성했습니다.
보증금 반환 합의서 양식
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보증금 반환 합의서란
보증금 반환 합의서는 임대차계약이 종료될 때 임대인이 임차인에게 반환할 보증금의 금액, 공제 항목, 반환 일시, 반환 방식, 원상복구와 공과금 정산을 한 장에 정리하는 합의 문서입니다. 본 양식은 주택임대차보호법의 우선변제권과 임차권등기명령, 민법의 원상회복과 동시이행 항변권, 소송촉진 등에 관한 특례법의 연 12퍼센트 지연이자, 대법원의 동시이행 판례, 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 표준 절차를 종합 반영해 작성됐어요.
사용 대상
| 구분 | 해당 상황 |
|---|---|
| 임대차 기간 만료 | 주택 또는 상가 임대차계약의 기간이 만료되어 보증금을 반환받을 때 |
| 일방 해지 후 종료 | 임차인 또는 임대인의 해지 통지 후 주택 3개월이나 상가 1개월 경과로 종료된 경우 |
| 합의 해지 | 양 당사자가 임대차 조기 종료에 합의하고 보증금 반환 일정을 정할 때 |
| 분할 반환 합의 | 임대인이 일시 반환이 어려워 회차별 분할 지급 일정을 합의할 때 |
| 임차권등기 해제와 함께 | 임차권등기명령을 신청한 임차인이 보증금을 받고 임차권등기를 해제할 때 |
주요 기재 항목
| 섹션 | 기재 내용 |
|---|---|
| 임대인(갑) 인적사항 | 성명과 법인명, 주민(법인)등록번호, 대리인, 주소, 연락처 |
| 임차인(을) 인적사항 | 임대인과 동일 풀세트 |
| 임대 부동산 표시 | 소재지, 지목과 면적, 구조와 용도, 임대 부분, 임대차 유형 |
| 임대차 종료 사유 | 기간 만료와 일방 해지와 합의 해지 세 옵션 + 임차권등기 신청 여부 |
| 종전 임대차 내역 | 계약 체결일, 확정일자, 종전 보증금, 차임, 관리비, 기간, 종료일 |
| 보증금 반환 내역 | 반환할 보증금, 연체 차임 공제, 관리비 공제, 수선비 공제, 기타 공제, 실 반환액, 반환 방식, 반환 일시, 반환 계좌 |
| 원상복구와 공과금 | 원상회복, 자연 마모, 공과금 정산, 관리비 정산 네 옵션 체크 |
| 반환 합의 조항 | 여덟 개 조항 (효력, 동시이행, 공제 증빙, 원상복구, 지연이자, 임차권등기 해제, 공과금, 청산 효력) |
| 특약사항 | 분할 일정, 채권양도, 시설물 점검표 등 자유 서술 |
| 진실확약, 첨부, 서명 | 진실확약 박스, 첨부 6행, 임대인과 임차인 자필 서명 |
작성 방법
- 인적사항 기재: 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 상속, 매도 등으로 임대인이 변경됐다면 현재 소유자 정보를 기재합니다.
- 임대 부동산 표시: 등기부등본 도로명주소, 지목, 면적, 구조, 임대차 유형(주택과 상가)을 정확히 기재합니다.
- 임대차 종료 사유 체크: 기간 만료, 일방 해지, 합의 해지 중 하나를 체크합니다. 임차권등기 신청 여부도 함께 체크합니다.
- 종전 임대차 내역 작성: 종전 계약일, 확정일자, 보증금, 차임, 관리비, 임대차 기간, 종료일을 정확히 기재합니다.
- 보증금 반환 내역 작성: 반환할 보증금, 연체 차임과 관리비와 수선비와 기타 공제액, 실 반환액(보증금에서 공제 합계 차감), 반환 방식(일시와 분할), 반환 일시, 반환 계좌를 기재합니다. 공제 항목은 객관적 증빙을 첨부합니다.
- 원상복구와 공과금 정산: 임차인의 원상회복 의무, 자연 마모 면책, 공과금 정산, 관리비 정산 네 개 옵션 중 해당하는 항목을 모두 체크합니다.
- 서명과 인도: 임대인과 임차인이 자필 서명 후 동시이행 원칙에 따라 보증금 입금과 임대 부동산 인도를 동시에 진행합니다.
작성 주의사항
동시이행 원칙
임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임대 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다(민법상 동시이행 항변권, 대법원 판례). 임차인은 보증금을 받기 전에 임대 부동산을 먼저 인도하지 않는 것이 원칙이에요. 합의서에서 일시 반환을 택한 경우 입금 즉시 인도, 분할 반환을 택한 경우 특약에 따라 인도 시점을 명확히 정합니다.
임차권등기명령 활용
보증금이 반환되지 않은 상태에서 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법의 임차권등기명령을 신청해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임차권등기를 마치면 임대 부동산을 인도하고 이사를 가더라도 보증금 우선변제권이 계속 보호돼요. 본 합의서에서 보증금이 즉시 반환되면 임차권등기 신청이 필요 없습니다.
공제 항목과 객관적 증빙
임대인은 연체 차임, 관리비, 공과금, 수선비 등을 보증금에서 공제할 수 있지만, 공제 항목과 금액은 객관적 증빙에 기반해야 합니다. 객관적 근거 없는 공제는 무효이고, 임차인이 그 부분의 반환을 청구할 수 있어요. 합의서 첨부서류에 임차료 미납 내역, 관리비 영수증, 수선비 견적서 등을 함께 첨부하시기 바랍니다.
자연 마모와 원상회복 범위
임차인은 임대차 종료 시 임대 부동산을 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있지만(민법의 원상회복 규정), 통상의 사용에 따른 자연 마모(벽지, 장판 등의 일반 사용 후 흠집)는 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않습니다(대법원 판례). 인도일에 양 당사자가 함께 시설물 점검표를 작성해 첨부해 두면 향후 분쟁 예방에 효과적이에요.
지연이자
임대인이 합의된 반환일에 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 그 다음날부터 민법상 연 5퍼센트의 지연이자를 청구할 수 있어요. 임차인이 보증금 반환 청구의 소를 제기한 이후로는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트의 지연이자가 적용됩니다. 분할 반환 합의의 경우 각 회차 지급 지체 시 그 회차분에 대해 지연이자가 발생합니다.
활용 분야
| 활용 상황 | 설명 |
|---|---|
| 주택 임대차 종료 | 전세 또는 월세 임대차 기간 만료 시 보증금 반환과 인도를 한 장에 정리 |
| 상가 임대차 종료 | 상가건물 임대차계약 종료 시 보증금 반환과 원상복구와 권리금 회수 일정 정리 |
| 분할 반환 합의 | 임대인의 일시 반환이 어려울 때 회차별 분할 지급 일정과 지연이자 조건 명시 |
| 임차권등기 해제 | 임차권등기명령 신청 후 보증금 수령과 동시에 등기 해제 절차 진행 |
| 분쟁 예방 합의 | 구두 합의가 아닌 서면 합의로 공제 항목, 원상복구 범위, 반환 일정을 명확히 정리 |
관련 서식
| 관련 양식 | 설명 |
|---|---|
| 임대차 갱신 합의서 | 임대차계약을 종료가 아닌 갱신할 때 사용하는 합의서 양식 |
| 임대료 인상 합의서 | 임대차 존속 중 차임 또는 보증금을 인상할 때 사용하는 합의서 양식 |
| 임대차계약서(전세) | 새 전세 임대차 체결 시 사용하는 법무부 표준계약서 기반 양식 |
Q&A
임대인이 합의된 반환일에 보증금을 안 주면 어떻게 하나요
합의된 반환일에 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 그 다음날부터 민법상 연 5퍼센트의 지연이자를 청구할 수 있어요. 그래도 반환되지 않으면 내용증명 우편을 발송하고, 그래도 안 되면 지급명령, 민사조정, 보증금반환 청구의 소를 차례로 진행할 수 있습니다. 소송 제기 이후로는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트 지연이자가 적용됩니다.
보증금을 받기 전에 먼저 이사를 가도 되나요
원칙적으로는 보증금을 받기 전에 임대 부동산을 인도하지 않는 것이 안전합니다(민법상 동시이행). 부득이 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법의 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하시기 바랍니다. 본 합의서에서 일시 반환을 택한 경우 입금 즉시 인도하는 것을 원칙으로 하시면 안전합니다.
임대인이 도배비와 청소비를 보증금에서 공제하겠다는데 거절할 수 있나요
통상의 사용에 따른 자연 마모(벽지 변색, 장판 흠집 등)는 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않습니다(대법원 판례). 임대인이 자연 마모분에 대해 도배비와 청소비를 공제하려 하면 임차인은 거절할 수 있어요. 다만 임차인의 과실로 인한 손상(흡연, 곰팡이, 페트 손상 등)은 임차인 책임이므로 공제 가능합니다.
분할 반환 합의를 했는데 임대인이 1회차를 안 주면 어떻게 하나요
분할 반환 합의의 경우 각 회차 지급 지체 시 그 회차분에 대해 지연이자(연 5퍼센트 또는 소송 후 연 12퍼센트)가 발생합니다. 임차인은 합의 위반을 이유로 즉시 잔금 일시지급을 청구하거나 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있어요. 본 합의서 특약에 “지급 지체 시 잔금 일시지급” 조항을 명시해 두면 분쟁 시 신속한 청구가 가능합니다.
임차권등기를 한 상태에서 본 합의서를 작성하면 어떻게 되나요
본 합의서로 보증금이 반환되면 임차인은 임차권등기 해제(말소) 절차를 진행해야 합니다. 임차권등기 신청 비용과 해제 비용은 원칙적으로 임대인의 보증금 반환 지체에 따른 손해이므로 임대인이 부담하는 것이 통상적이에요. 다만 양 당사자가 별도로 합의한 경우 특약에 따라 비용 분담이 가능합니다.
마무리하며
보증금 반환 합의서는 임대차 종료 시점에 보증금 반환액, 공제 항목, 반환 일시, 원상복구 범위를 한 장에 정리해 동시이행 원칙과 임차권등기명령 등 임차인 보호 제도를 명확히 활용할 수 있게 도와주는 핵심 문서예요.
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