상가건물 임대차계약서 양식을 무료 다운로드할 수 있습니다. 법무부 상가건물 임대차 표준계약서와 상가건물 임대차보호법, 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한 표준 상가 계약서로 모든 내용을 갖춘 정식 양식을 워드 파일로 제공합니다.
상가건물 임대차계약서 양식 무료 다운로드
상가건물 임대차계약서는 상가건물의 임대인과 임차인이 사업자등록 대상 영업용 상가건물의 임대차 관계를 서면으로 합의하는 표준 계약서입니다.
본 양식은 법무부 상가건물 임대차 표준계약서를 기준으로 제작되었으며, 임대인과 임차인 인적사항(법인 포함), 개업공인중개사 정보, 임차 상가건물 표시(업종 포함), 보증금과 월 차임과 환산보증금, 임대차 기간 등을 빠짐없이 갖추고 있습니다.
DOCX 파일은 워드, 한글, 구글 문서 등 대부분의 문서 도구에서 열 수 있고, 내용을 자유롭게 수정해서 사용할 수 있습니다. 출력해서 수기로 작성하고 싶다면 다운로드 후 인쇄해서 그대로 활용하시면 됩니다.
상가건물 임대차계약서란
상가건물 임대차계약서는 상가건물 임대차보호법, 민법, 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거하여 영업용 상가건물의 임대차 관계를 서면으로 정한 표준 계약서입니다. 임차인이 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받으면 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 발생합니다(상가건물 임대차보호법 제3조, 제5조).
본 양식은 10년 갱신요구권, 환산보증금에 따른 5% 상한, 권리금 회수 기회 보호, 3기분 차임 연체 시 해지 등 상가 특유의 보호 조항을 모두 반영했습니다. 환산보증금 계산식(보증금 + 월 차임 × 100)이 표 안에 명시되어 있어 보호 범위를 즉시 확인할 수 있습니다.
상가건물 임대차계약서 사용 대상
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사무실 임대차 | 일반 사무실, 공유 오피스 등 사업용 사무실 임대차 |
| 음식점, 카페 | 일반음식점, 휴게음식점, 카페, 베이커리 등 영업 |
| 소매점, 편의점 | 편의점, 슈퍼마켓, 의류점, 잡화점 등 도소매업 |
| 학원, 병원 | 학원, 교습소, 의원, 치과, 한의원, 약국 등 |
| 미용실, 서비스업 | 미용실, 네일샵, 마사지숍, 헬스장 등 서비스업 |
상가건물 임대차계약서 주요 기재 항목
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임대인(갑) 인적사항 | 성명/법인명, 주민(법인)등록번호, 대표자, 사업자등록번호, 대리인, 주소, 연락처 |
| 임차인(을) 인적사항 | 성명/법인명, 주민(법인)등록번호, 대표자, 사업자등록번호, 대리인, 주소, 연락처 |
| 개업공인중개사 | 사무소 명칭, 대표자, 소재지, 등록번호, 전화 |
| 임차 상가건물 표시 | 소재지, 지목, 건물 구조, 임차 부분, 업종, 미납 세금, 선순위 권리 |
| 보증금과 월 차임 | 보증금, 계약금, 잔금, 월 차임, 부가가치세 별도/포함, 환산보증금 |
| 인도일과 임대차 기간 | 인도일, 임대차 기간, 보증금 반환 계좌 |
| 계약 조항 10개 | 보증금 월차임 지급, 임대차 기간과 갱신, 사용 관리 수선, 계약 해제와 해지, 권리금 회수 보호, 종료와 보증금 반환, 제세공과금, 비용 부담, 분쟁 해결, 확인설명서 교부 |
| 특약사항 | 인테리어, 영업 종류 제한, 권리금 협조 의무 등 자유 합의 |
| 진실확약 | 인적사항, 권리관계, 보증금 등이 사실과 일치함을 확인 |
| 첨부서류, 서명 | 등기부등본, 건축물대장, 사업자등록증 등 6행 표 + 자필 서명 |
상가건물 임대차계약서 작성 방법
상가건물 임대차계약서는 본문 7섹션을 빠짐없이 기재합니다.
- 임대인과 임차인 인적사항: 법인인 경우 법인명, 법인등록번호, 대표자, 사업자등록번호를 정확히 기재합니다. 법인 등기사항전부증명서로 대표자를 확인하시기 바랍니다.
- 개업공인중개사 표시: 중개사를 통해 계약할 경우 사무소 명칭, 대표자, 소재지, 등록번호를 기재합니다.
- 임차 상가건물 표시: 등기부등본상 도로명주소, 지목과 면적, 건물 구조와 용도, 임차 부분, 업종(사업자등록증과 일치), 미납 국세, 선순위 권리를 표시합니다.
- 보증금과 월 차임: 보증금, 계약금, 잔금, 월 차임을 한글과 숫자로 정확히 기재하고, 부가가치세 별도 또는 포함을 명시한 뒤 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)을 계산해 기재합니다.
- 인도일과 임대차 기간: 인도일, 임대차 기간, 보증금 반환 계좌를 기재합니다.
- 계약 조항 확인: 10개 조항(보증금 월차임 지급, 임대차 기간과 갱신, 사용 관리 수선, 계약 해제와 해지, 권리금 회수 기회 보호, 종료와 보증금 반환, 제세공과금, 비용 부담, 분쟁 해결, 확인설명서 교부)을 검토합니다.
- 특약사항과 서명: 본문 조항 외 합의 사항을 특약사항 박스에 기재하고, 진실확약 박스에 동의한 뒤 임대인, 임차인, 개업공인중개사가 각각 자필 서명하거나 날인합니다.
상가건물 임대차계약서 작성 주의사항
잔금일 사업자등록과 확정일자
상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 임차인은 잔금일에 임차 상가건물 인도와 사업자등록을 신청해야 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권도 함께 확보됩니다. 사업자등록 신청과 확정일자 부여를 잔금일 당일 처리하시기 바랍니다.
환산보증금과 5% 상한
환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 시행령상 지역별 한도(서울 9억 원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원, 광역시 5억 4천만 원, 그 밖의 지역 3억 7천만 원) 이하이면 5% 상한 등 모든 보호 규정이 적용됩니다. 환산보증금이 한도를 초과하면 5% 상한은 적용되지 않으나 10년 갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 대항력은 여전히 보호받습니다.
10년 계약갱신요구권
상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다(2018.10.16 개정으로 5년에서 10년으로 연장). 갱신 요구는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 가능하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
권리금 회수 기회 보호
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 대법원 2017다225312 판결에 따라 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수 보호는 적용됩니다.
3기분 차임 연체 시 해지 사유
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 월 차임이 3기분 이상 누적되면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 계약 갱신 요구도 거절할 수 있습니다. 주택과 달리 2회가 아닌 3회 누적입니다.
상가건물 임대차계약서 활용 분야
| 활용 분야 | 설명 |
|---|---|
| 음식점, 카페 창업 | 영업용 상가 임차로 음식점, 카페 창업 |
| 사무실 임차 | 일반 사무실, 공유 오피스, 코워킹 스페이스 임차 |
| 학원, 의원 개원 | 학원, 의원, 약국, 미용실 등 서비스업 영업 |
| 권리금 양수도 함께 진행 | 권리금 양수도 계약과 함께 신규 상가 임대차 체결 |
| 보증보험 가입용 | 상가 보증금 반환 보증보험 가입 시 정식 계약서로 제출 |
상가건물 임대차계약서 관련 서식
| 관련 서식 | 용도 |
|---|---|
| 임대차계약서(전세) | 주택의 보증금만 있는 전세 계약서 |
| 임대차계약서(월세) | 주택의 보증부 월세 계약서 |
| 전대차계약서 | 임차인이 임대인 동의로 제3자에게 다시 임대 |
Q&A
환산보증금 한도를 넘으면 5%를 더 올릴 수 있나요?
환산보증금이 시행령상 한도를 초과하는 상가 임대차에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 다만 10년 갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 대항력은 환산보증금 한도와 무관하게 모두 보호되므로 임대인이 갱신을 거절하거나 권리금 회수를 방해할 수는 없습니다.
사업자등록만 하면 우선변제권이 생기나요?
대항력은 인도와 사업자등록만 있으면 발생하지만(상가건물 임대차보호법 제3조), 우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받아야 발생합니다(제5조). 두 절차를 모두 갖추셔야 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
권리금을 받을 때 임대인 협조가 꼭 필요한가요?
임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 직접 주선할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 신규 임차인이 충분한 자력이 없거나 임대인의 정당한 영업 정책에 반하는 경우 등에는 거절이 가능하지만, 그 외에는 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 청구 사유가 됩니다.
부가가치세는 보증금에도 붙나요?
부가가치세는 월 차임에 부과되며 보증금에는 직접 부과되지 않습니다. 다만 보증금에서 발생하는 간주임대료가 부가가치세 과세 표준에 포함될 수 있으므로 임대인이 사업자인 경우 계약서에 부가가치세 별도/포함을 반드시 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대차 분쟁이 생기면 어떻게 해결하나요?
먼저 임대인과 임차인이 협의로 해결하고, 협의가 어려운 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회(각 시도별로 설치)에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정으로도 해결되지 않으면 임차 상가건물 소재지의 지방법원에 명도 청구 또는 권리금 회수 손해배상 소송 등을 제기할 수 있습니다.
마무리하며
상가건물 임대차계약서는 환산보증금, 권리금, 사업자등록 등 주택과 다른 핵심 쟁점을 정확히 정리해야 안정적으로 영업할 수 있는 양식입니다. 본 양식을 그대로 활용하시면 10년 갱신권, 5% 상한, 권리금 회수 보호 등 영업 안정에 직결되는 조항을 모두 갖추어 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
본 양식은 라이선스집(licensezip.com)이 무료로 제공하는 참고용 템플릿이며, 법적 효력을 보장하지 않습니다. 환산보증금이 크거나 권리금 분쟁이 우려되는 경우 변호사, 공인중개사, 법무사 등 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.
